礼金ゼロの物件がほとんどない理由？

敷金礼金ゼロの物件がほとんどない理由を大家さんにきいてみた - ライブドアニュース

敷金については http://netallica.yahoo.co.jp/news/20150201-00000002-mynavis

で言及されてるので、礼金について。

礼金無しで家賃７万円の物件があったとしよう。
　
もし私がその物件の大家さんなら、礼金２ヶ月で家賃６万にする。
１年入居してもらえると見込んだ場合、
　・家賃7万x12ヶ月は84万。
　・家賃6万+礼金なら 6万x12ヶ月＋礼金12万で84万。
トータル収入は変わらない。
それでいて、家賃を安く見せることができる。
なんだかんだいって、やっぱり最初に目を惹くのは家賃。広告効果は大きい。
　
ちなみに２年目は礼金分が減って 6万x12ヶ月=72万となってしまう。
家賃7万のときより12万も収入が減る。
でもいいのだ。
礼金ゼロ物件を探している人は引越し費用を抑えたい＝よく引越しする人だと想像できる。
短期間で出て行かれた場合、また新しい借主を探して契約・入居してもらわなければならない。
もちろん誰も住んでいない間は家賃が入らない。入居されていない期間が年に2ヶ月分あったとしたら、2ヶ月x7万=14万の収入が減るのだ。

それなら家賃安くても入居してもらってる方が良い。
借主がほいほい見つかる保証もないし、契約手続きしょっちゅうやるのも面倒だし、仲介会社や仲介サイトへの宣伝広告費もばかにならない。
　
また頻繁に入退去が繰り返される場合、ハズレな入居者、モンスター借主を引いてしまう可能性も高まる。
　
住民にとっても、しょっちゅう入居者が入れ替わって今どんな人が隣に住んでるかわからないようなマンションに住みたいだろうか。
私は嫌だ。安心して眠れない家なんて家じゃない。
　
だから 初期費用は高いがそのぶんランニングコストを安くする＝礼金を取って家賃を安くする戦略はなくならないと思うなあ。
家主・借主双方にメリットあるし。
大家にとっても入居者にとっても、トラブル起こさない人が長期間住み続けてくれるのがいちばんありがたい。
これがわかってれば、借主としても戦略が立てやすい。
　
・短期間で引っ越すつもりなら礼金無し。
・長期間住むのなら礼金有り。

融通のきく家主さんなら「礼金を倍払うからその分家賃を負けてくれ」って交渉はアリだ。
初年度は高くつくかもだが５年とか１０年とかのトータルでみれば安くできる。
【長期間住みますよって意思】は、値引きを引き出す最強のカードだ。

但し、ガメツイ家主さんも当然いるので(毎年更新料を取るとか)そのへんは注意ｗ

中村さんにおかれましては、目先の安さにつられず、
借りてる期間全体のトータル金額を頭において 実をとっていただきたいと思います。